编者按：

既有住宅加装电梯是这几年来政府全力推进的一项便民实事工程项目，得到了居民业主的大力拥护，也得到了各级政府的全力支持。上海市电梯行业协会针对这一实事工程项目几年来的实施过程涉及的方方面面进行了综合汇总，并加以了分析，尤其是对加装电梯过程中碰到的诸如代建方资质、电梯加装后使用的维护保养等问题提出了一些意见和建议。以便让相关各方及时引起注意，把这项利民实事工程真正做好。

上海是全球化的国际大都市，在改革开放前后上海建造了大量五层和六层的住宅，总量大概在20万幢左右，约有360万户住户，居住着大约一千万人。上海也已经进入老龄化社会，60岁以上的老龄人口占比超过了20%，而在这五层六层的住宅里居住的老人占了相当大的比例，若以相同的比例测算，居住在这些住宅里的老年人有将近两百万。

电梯作为现代建筑必须的垂直交通工具，已经日益成为人们日常出行的必要手段，更是老年人的辅助代步设施。国外三层五层的建筑电梯已是司空见惯，国内由于我们国家建设起步较晚，上世纪末本世纪初建造的五六层既有住宅绝大部分都没有电梯。

上海是最先进入老龄化社会的城市，实际上也是最早探索既有多层住宅加装电梯的城市。本世纪初，上海市电梯行业协会就组织多方专家到欧洲和日本考察多层住宅加装电梯事项，早在2002年上海陆丰路就加装了2台上海三菱的电梯，尽管电梯是由厂家无偿提供的，后来由于电梯的维护保养资金没有落实，这2台20年前就已加装完成的电梯基本没有投入使用（有关加装电梯的维护保养问题后面还将专门叙述）。下面就既有多层住宅加装电梯事项作如下叙述。

一、上海既有住宅加装电梯的背景和环境

据相关部门统计截止到2021年底，上海共计加装电梯不到2千台，其中到2021年前历年累计的加装电梯量不到500台，而2021年一年就加装了1500台，是历年累计的三倍。由此可见上海加装电梯真正开始驶入了快车道。2022年预计加装电梯2000台，又是历年的总和，届时上海总的加装电梯数量将达到4千台。上海实际上自本世纪初的2002年就开始关注既有住宅加装电梯，上海市电梯行业协会先后派出考察团去欧洲和日本考察旧楼加装电梯，并在当年在当时上海的闸北区陆丰路进行了两台加装电梯的试点，后来由于居民没有对加装电梯的售后服务即加装电梯的后期使用维护保养等费用没有落实，一直没有使用。此后上海市电梯行业协会还不断关注既有住宅加装电梯工作，制定相关的加装电梯标准，并组织相关企业、专家多次召开座谈会，积极推进上海的既有住宅加装电梯工作。即便如此，上海与其他一些城市如广州、杭州、南京、福州等相比还是有比较大的差距。同时与上海既有多层住宅总量20万幢相比也是杯水车薪，不成比例。

二、上海既有住宅加装电梯的政策

上海是出台既有多层住宅加装电梯政策最早的城市，早在2013年市规土局就发布了沪规土资建规（2013）887号文件《本市既有多层住宅加装电梯工作规划管理意见（试行）的通知，最新一版是由上海市住建委、市住房局等十个部门联合印发《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》。还有上海现代集团组织撰写的加装电梯的设计导则和上海市电梯行业协会组织编写的既有多层住宅加装电梯标准。

整个指导意见分成六大部分一、总体要求、二、推进机制、三、项目实施、四、扶持政策、五、保障措施、六、多措并举，推动加装电梯的项目实施。在指导意见的一开始就阐述了加装电梯坚持“业主自愿、政府扶持，社区协商、兼顾各方，依法合规、保障安全”的基本原则。在总体要求中分别介绍了指导思想、基本原则和工作目标。

在推进机制中阐述了坚持业主主体，明确了本楼业主是加装电梯项目整个过程的主体责任人，负责申请、意愿征询、资金筹措、协议签订、等工作。强调了推进协商机制。在政府分级负责机制中明确是房管局负责加装电梯的统筹协调，并由市财政、规划资源、民政、建设、市场监管分别负责加装电梯资金补贴、规划管理、社区协商、质量安全监管、电梯安装和使用监管等方面的指导。市电力、燃气、水务、通信等行业管理部门负责指导相关配套管线单位，做好加装电梯项目的电力扩容、管线移位等相关配套服务工作。区政府负责本区加装电梯的组织推进工作，并建立由区领导牵头，区相关部门和街道参加的协调推进工作机制;区房屋、规划资源、建设、市场监管、民政等部门按照职责分工，做好加装电梯项目审批、监管及社区协商指导等工作。各街道镇政府负责所在街镇加装电梯项目的组织实施和协调工作。

在项目实施中要求（1）开展前期评估。对居民提出加装电梯意愿的小区，街道(镇)应当委托建筑设计等专业单位，对小区加装电梯的规划要求、建筑条件、消防安全、小区环境等进行可行性评估，初步明确该小区加装电梯整体设计要求。评估结果应告知所在小区业主委员会，同时告知居民委员会，并抄送区房管、规划资源部门和相关配套管线单位。(2)业主达成共识。自2021年1月1日起，本市既有多层住宅加装电梯的业主表决比例依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行，即申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。　　加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。(3)相关费用落实。加装电梯房屋幢业主对加装电梯所需费用、电梯运行维护费用、修理及更新改造费用的筹措、分担及委托电梯管理单位等应达成一致意见，并签订相关协议。(4)编制设计方案。业主应当依据小区加装电梯整体设计要求，编制加装电梯项目的建筑设计方案和施工图设计文件。电梯选型应当经济合理，同一小区的电梯设备型号、安防系统等优先选择型号一致和匹配的设备，为运行管理和维保提供便利。(5)公告意愿征询结果及公示方案。业主签订协议后，区房管部门指导业主委员会和居(村)民委员会在小区范围内将业主意愿征询结果进行公告，规划资源部门同时对建筑设计方案进行公示。(6)办理相关手续。公示结果无异议申请人按有关规定向区规划、建设、市场监管部门办理项目规划许可、安全性论证、开工信息报送或施工许可、电梯安装及使用登记、竣工验收手续。各区都已建立加装电梯办事指南和一门式手里集中受理审批、统一申报材料、规范审批流程。城建档案保管部门及相关单位要为加装电梯调阅档案资料提供便利服务。

扶持政策，(一)有关规划技术规定。在满足消防安全、不影响通行前提下，建筑退道路红线、退用地边界距离与最小建筑间距均按照原建筑外墙计算。(二)政府资金补贴。前期可行性评估费用纳入街道(镇)的公共财政预算。房屋安全性专家论证费用由公共财政承担。政府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴(最高不超过28万元/台)，市与区分担比例各为50%。(三)可提取住房公积金。业主可以按顺序申请提取使用本人及其配偶、本人直系血亲的住房公积金，用于加装电梯中业主个人所需支付的建设资金。(四)配套工程的支持。相关配套单位在实施旧住房综合改造、低压电网改造、通信管线迁移、雨污混接改造等项目时，应统筹考虑加装电梯的配套需要。电力、燃气、供排水、通信等相关单位要开通绿色通道，优先安排加装电梯的电力扩容、管线迁移等配套项目实施计划，并按照营商环境改革的要求，公布办事流程，优惠收取配套费用，接受社会监督。

保障措施，(一)加强质量安全监管。从事加装电梯建设、设计、施工、监理、电梯制造、安装、修理、维保等单位，必须具备相应的资质。项目的设计、施工应当按照房屋安全性论证及有关工程质量安全的要求执行。加装电梯工程应配置项目经理、监理工程师，做好项目施工管理。各区建设行政管理部门和特种设备监管部门按各自职责分工，对辖区内的加装电梯项目实施监督，加强事中事后监管和抽查，保障加装电梯的工程质量安全。相关部门应积极运用诚信激励和失信惩戒机制，强化对相关单位和从业人员的监督管理，及时曝光、严肃查处不按标准规范设计、不按图施工、弄虚作假等行为。(二)落实参与各方责任。设计、施工、安装单位应落实质量保修责任。电梯制造企业应加强电梯质量跟踪，配备电梯远程监测系统，落实“厂家终身负责制”，并适当延长电梯维保服务期限和质量保证期。物业服务企业要积极支持和参与加装电梯工作，配合业主和相关部门做好加装电梯的资料提供、方案制定等工作。物业服务企业应当接受业主委托，对电梯交付使用后的日常运行维护工作签订协议，明确相关权利义务，管理服务内容标准及费用。(三)提升项目设计水平。街镇应引导业主并指导设计单位按照可行性评估结果，细化加装电梯设计方案，统筹做好建筑立面协调、管线配套迁移等，提升加装电梯项目水平。(四)发挥专业社会服务组织作用。支持社会团体、组织参与加装电梯的政策咨询、社区协商、居民意见协调等服务工作;鼓励建设、设计、施工、电梯制造、安装等专业单位，积极从事加装电梯项目的代建、设计、工程总承包、电梯安装维保等业务。

多措并举推动电梯加装，(一)推动批量改造。各区可结合旧住房综合改造、“美丽家园”建设等项目，同步开展加装电梯方案设计，征询业主加装意愿。在居民达成意愿共识、完成资金筹措及相关协议签订的基础上，可委托旧住房综合改造实施单位加装电梯。(二)开展多方式探索。引导采用多种方式解决老年人上下楼问题。对于不具备加装电梯条件的住宅可通过在楼道中设置简易折叠方便椅、完善楼梯扶手和无障碍设施、居民自建接力式代步设备等措施积极为老年人出行提供方便，也可通过社区购买“爬楼机”提供租赁服务、房屋置换(交换)等措施来解决老年人上下楼问题。

该意见自2019年12月25日起施行,有效期至2024年6月30日止。（各相关部门可根据本意见，细化制定加装电梯的实施细则。凡之前规定与本意见不一致的，按本意见规定执行）。该知道意见还列出了附件1：加装电梯手续办理目录和附录2：办理加装电梯相关手续流程。

　　附件1：

　　附件2：办理加装电梯相关手续流程

　　1、意愿征询结果公告。申请人在完成意愿征询、资金筹措等工作后，区房管部门指导业主委员会、居(村)民委员会在小区范围内将业主意愿征询结果进行公告。

　　2、规划许可。收到加装电梯建筑设计方案后，5个工作日内在小区范围公示建筑设计方案，公示期为10个工作日。通过公示后，申请人向规划部门提交加装电梯建筑设计方案等材料办理规划许可手续，签订告知承诺书，手续完备，当场核发《建设工程规划许可证》。

　　3、房屋安全性论证。加装电梯的施工图设计文件应当通过相关部门委托组织的房屋安全性专家论证。材料符合论证要求的，论证组织单位7日内组织专家论证，并在论证会后3日内出具专家论证意见。设计单位应当按照专家论证意见，完善设计方案。

　　4、开工信息报送或施工许可。申请人向区建设行政管理部门上报加装电梯项目基本情况、勘察、设计、施工、监理单位相关合同信息、建设工程规划许可证、房屋安全性论证意见等材料。申请材料齐全、手续完备的项目，总投资额100万元以上的，可采取告知承诺审批的方式当场予以核发施工许可证，对于告知承诺审批的项目，建设行政管理部门在施工许可证上标注“实行告知承诺方式审批”等区别于一般项目的有关内容;总投资额100万元以下的，办理开工信息报送手续。

　　5、电梯安装、使用登记。电梯安装企业向区市场监管部门填报安装施工企业资质情况、加装电梯项目的规划许可、开工，电梯安装等信息，接受检验机构对电梯的安装监督检验。

　　申请人委托电梯施工单位在不晚于电梯投入使用后的30日内，向区市场监管局填报使用登记表、含有电梯使用单位统一社会信用代码的证明或个人身份证明、电梯设备产品合格证(含产品数据表)、特种设备监督检验证明等，办理电梯使用登记。

　　6、竣工验收备案。加装电梯项目竣工后，申请人向区房管部门申请竣工验收，区房管部门会同区建设、规划资源等部门组织联合验收。

三、上海既有住宅加装电梯的费用

上海现在加装电梯的费用在75万元到85万元。整个费用一般分为四个部分，一是电梯井道建设占到整个费用的60%，约45万元到51万元；二是电梯设备及安装占到整个费用的20%，约15万元到17万元；三是管线搬迁占到整个费用的15%，约11.25万元到12.75万元；四是政府的各类审批占到整个费用的5%，约3.75万元到4.25万元。需要特别指出的是这些年来，加装电梯的费用从50万元、60万元，一直增加到了目前最高的85万元，电梯设备及安装费用非但没有增加，还略有下降，其中最主要费用的增加是电梯井道建设即土建的费用的增加。另一个需要指出的是75万元到85万元的加装电梯费用并没有把每年电梯运行的电费和维护保养费用计算在内，上海最早加装的陆丰路的2台电梯正是由于没有落实电梯运行电费和每年的维护保养费用，尽管电梯是免费加装的，也始终到如今都没有正常投入运行。

四、上海既有住宅加装电梯的流程

加装电梯的流程可以分为前期楼栋所在居民业主的准备工作和确定总承包商（代建方）后的具体加装电梯事项。

1、前期楼栋居民业主准备工作

l居民意愿征询，推选本楼业主代表，负责此项工作。具体负责费用分摊比例、资金筹措、协调低层业主、征求、选择电梯品牌和协调确定项目总承包商等。

l签订加装意向书，需要本楼90%以上业主签字同意（其他业主无明确反对意见）。

l需要小区三分之二以上业主同意（本条现在好像不坚持了）

l筹集加装电梯费用

l确定电梯品牌等事项，确定加装电梯项目总承包商（代建方）。

2、项目流程

l楼栋居民意见征询结果、选用电梯品牌、选择加装电梯总承包商、资金筹措等事项进行公示。

l计划立项（报区房管局，具体需要哪些资料要咨询各区房管局）

l现场勘察：水、电、燃气、有线电视网络、污水管道、其他市政管线

l方案设计：分为一跑楼，电梯可以直接到楼层；二跑楼电梯停在每两层中间，或加装电梯等候厅连廊。

l安全评估：对所在房屋进行安全性评估。

l结构设计：对一跑楼和二跑楼（电梯连廊）进行适用性设计。

l规划审批：报区规划局，具体需要哪些资料要咨询各区规划局。

l房屋安全性论证：市房屋修缮工程质监中心。

l施工许可：报区建交委，具体需要哪些资料，要咨询各区建交委。

l开工建设：由总承包商负责实施。

l土建施工，须有土建施工资质的单位进行。

l管线搬迁，应有专门的负责单位进行。

l结构施工：应土建施工资质或电梯安装资质的单位进行。

l外墙施工，应有土建施工的单位负责。

l电梯设备提供，应有电梯资质的单位提供。

l电梯安装，应由电梯安装资质的单位负责进行。

l竣工验收（土建报区建交委、电梯报区市场监管局或特检院）。

l申请政府补贴，向各区财政局，所需资料需咨询各区财政局。

l售后服务（购买电梯保险、电梯维护保养等），电梯维护保养应该由负责电梯施工的单位负责。

五、加装电梯需要准备的资料

l本楼栋居民意愿征询表或征询协议（签字）

l各楼层电梯分摊费用核算表（按楼层、按少走台阶）

l委托书，本楼栋居民委托总承包商进行加装电梯项目。

l项目计划书

l楼房的建筑图纸

l现场勘查报告

l房屋安全评估报告

l加装电梯项目申请书

六、上海既有住宅加装电梯的设备及安装价格

如前所述，加装电梯的设备价格和安装价格分别为高端电梯设备价格15万元，加上安装价格共计18万元；中端电梯设备价格12万元，加上安装价格总计15万元；低端电梯设备价格10万元，加上安装价格总计12万元。电梯设备价格加上安装价格总计费用占到整个加装电梯项目价格总费用75万元到85万元的20%。

目前有些电梯公司不仅提供电梯设备，还研发了钢结构电梯井道，并在电梯制造工厂与电梯设备共同组装，然后运到现场直接吊装。这样既节约了大量现场的施工时间，又把不少在现场的工作放到了电梯制造工厂完成，大大提升了电梯的安装质量和时效，也为加装电梯的居民降低了现场的施工持续时间和现场材料堆放场地。最快的电梯吊装时间大约只需要2到3天就能完成，从而将对居民的影响减少到了最低限度。

七、对于上海既有住宅加装电梯的建议

尽管加装电梯工作取得了相当不错的成绩，但是与一些做得好的城市相比，还有很大的提升空间。为了更好的把这项利民工作做好，对既有住宅加装电梯还存在的一些问题做如下阐述。

1、规范代建方。代建方或总承包商不仅对整个加装电梯项目举足轻重，而且事关项目的成败以及后续加装电梯工作的长期有效开展。这里一个至关重要的问题是关于总承包商或代建方的资质问题。目前对于相关总承包商（代建方）没有任何资质要求，我们认为这给加装电梯工作带来了巨大的隐患。加装电梯是一项专业性很强的工作，无论是土建还是电梯安装都需要专门的资质。土建方面占到整个加装工程项目的50%多，有基坑混凝土结构、钢结构、钢材、铝合金外墙板等基建标准要求。而加装电梯的总承包或代建方却无需任何资质，任意选择土建队伍，选材任意，没有任何标准，致使目前为止有将近四百家左右在册加装电梯的代建方或总承包商。我们认为代建方或总承包商必须要有土建和电梯资质中的一个资质，并且电梯资质更为重要。因为这关乎到后期的电梯维护保养。

2、电梯维护保养必须与加装电梯必须同时考虑。加装电梯费用80万元左右，但是并不包含使用前内的电梯维护保养费用。每年6千元的电梯维护保养费用与私家车每年动辄上万元的保养费用相比实在不算贵。15年（前面两年是免保期，实际是17年）的电梯维护保养费用总共也不过9万元，再加上每年的电费总计应该不会超过12万元。现在这部分资金得不到落实，对于后期电梯的运行留下了很大的隐患。因此要想把加装电梯这项民生工程长期有效的搞下去，落实好后期维护保养费用是至关重要的，况且上海已经有因为后期电梯维护保养费用没有落实，加装电梯停摆不能运行的先例。至于后期电梯维护保养费用的落实，可以在政府补贴40%的费用中做一些硬性规定，这样即可以顺利解决后期电梯维护保养的费用，又体现了政府补贴费用的真正落到实处，以确保加装的电梯长期有效运行。还有一个需要说明的问题是在整个75万元到85万元的总费用中，政府补贴占到40%（最高补贴28万元），这部分资金是需要居民预先支付，在项目验收合格交付使用后，向政府有关部门申领。在实际操作中这部分费用则是由总承包代建方垫付，但是以后电梯的使用电费、维护保养费用则还需另外向居民收取。我们认为这有所不妥，一是政府的补贴不但要体现在加装电梯的过程中，也应该体现在加装电梯的使用过程中；二是居民协商一致后缴纳加装电梯费用当然也应该包括以后的电梯使用和电梯维护保养费用；三是理论上费用是居民先垫付，验收合格后再向政府申请补贴资金后再还给居民，电梯投入使用后再向居民收取电梯使用电费和电梯维护保养费用，还不如预先把电梯使用和维护保养费用核定后从政府补贴的费用中划出。这样既减少了资金来回划进划出的麻烦，又可以确保以后电梯运行的维护保养费用。甚至可以引进保险公司将电梯运行的全生命周期都投保，连今后电梯更新的费用也一起核算进去了，真正做到杜绝后患一劳永逸。

3、加装电梯维护保保养的改进，推进全包合同制。加装电梯的技术难度和规格差别不大，楼层相对较低，在电梯维保费用基本落实的前提下，可以做一些规范化改革试点。如加装电梯维保合同一律实行全包合同，以确保居民楼电梯维护保养、关人、急修等处置及时有效。全保合同是指电梯损坏的零部件内全部予以免费更换，无需居民再另行出钱。

4、加装电梯事关民生必须购买电梯综合保险。电梯综合保险是当电梯运行发生故障并造成乘客人身伤害时给予应有的赔偿机制。加装电梯都是在居民楼公共场所使用，其运行事关居民人身安全，强制购买保险，就像私家车的交强险，给乘坐电梯人一种意外兜底保险，且保费很低保额却很高，实在是一种有利各方的值得很好推广的险种。建议在加装电梯验收时就加上购买电梯综合保险的必选项，以后每年电梯验收时也必须购买，否则年审不予通过。

5、在既有住宅加装电梯后推行全生命周期保险。即在电梯维保全包合同的基础上，进一步将电梯综合保险和电梯使用全生命过程的维保费用全部涵盖的保险机制。由于不少既有住宅是老旧小区有的设置缺少物业管理，加装电梯后只能有业委会来管理，非常麻烦。为此电梯全生命周期保险是形成一个电梯维保企业、电梯使用方（居民）和保险公司三方共赢的局面，让政府积极推进的加装电梯真正成为惠及老百姓的实事工程、放心工程。

上海市电梯行业协会