富景花园12栋的住户在查看电梯停运的通知。

　　费用不菲有无物业维修基金都是难题，业内人士表示未来几年广州将进入电梯更新高峰

　　本版撰文 信息时报记者 吴宇林 罗辑 实习生 王欢

　　本版摄影 信息时报记者 叶伟报

　　“困在电梯里，电梯急升急降，人高马大的男士都吓出心理阴影了！”近日，在天河区天寿路某大厦内工作的白领的电梯惊魂着实吓人。无独有偶，近段时间记者频频收到类似的老电梯故障问题投诉。但是，投诉之余，业主对于电梯维修费用该由谁埋单无法统一意见，没有物业维修基金的老楼业主难凑钱，有维修基金的则对不同楼层是否该均摊难达成一致……

　　问题1

　　没基金，住户自掏腰包？

　　“修电梯的钱筹不够，物业管理公司就把电梯停掉，我们这一栋的住户不知道要爬多久的楼梯了。”家住海珠区新港西路富景小区的住户向记者反映，由于电梯需要更换零件，而购买楼房时交纳的维修基金不知去向，物业管理公司要求住户们出资更换零件所需要的费用。但住户们对于是否出资更换电梯零件各持己见，物业管理公司经过半年多的努力，仍有住户不愿意出钱，无奈之下，经广州市质量技术监督局批准，物管公司决定于12月21日开始，将第12栋楼的电梯停用。

　　记者近日来到富景小区11、12两栋电梯门口，看到管理处贴出来的电梯安全隐患报告、集资维修电梯的通告和催费通知书。据了解该小区住宅最高楼层为11楼，4~5户共用一部电梯，自1999年开始开盘以来，电梯已经使用了近12年。

　　广东省华侨物业发展有限公司富景花园管理服务中心的刘经理对记者说，部分住户不愿掏腰包维修电梯的原因是购买房子时，已经向开发商交纳了维修基金，而当物业管理中心与楼盘开发商沟通时，却得知住户们维修基金卡中只有1元钱。记者了解到该物业公司从2006年接管该小区物业，维修基金当初由谁交、交款数目都不清楚。

　　记者看到，根据2.5元/平方米的标准，每户分摊的维修费用为100多元至200多元不等。由于11栋40户左右的住户有4户没有出钱，物管公司只好垫资修电梯，并于上周末将电梯修好。而12栋50户中仍有11户不愿意出钱，缺口较大，物管公司不愿意再垫付。昨日12栋楼的电梯已经停用，一些已经交过费用的住户不停抱怨。

　　问题2

　　有基金，按使用频次来分摊？

　　凌女士住在黄埔大道中旁边的一个高档小区，但最近凌女士却发现小区美中不足的地方，就是电梯经常要停用进行维修检查，上下很不方便。由于电梯维修的频次较高，今年都修了五六次了，凌女士留了个心眼，她发现，原来家楼上有不少单位被户主出租作为公司办公室或办理小学生托管班，因而招来大量流动人员出入。她认为电梯经常维修和这种现象有关系，“经营用和居住用的电梯应该是两个不同的概念，前者的损耗肯定会比较大，而且外来人员也不一定会像我们这些住户那样爱护公共设施。”

　　据了解，该小区住户在购买住宅时均交付了4000元的物业维修基金，此前几次电梯维修费用均由基金拨出。凌女士表示不反对有户主把单位用作其他用途，但如果因为频繁使用电梯而加速折旧，就希望使用基金款项时不宜平均分摊，使用频率高的户主应多分摊一些维修费用。

　　问题3

　　“老龄”电梯是继续修还是退休？

　　“公司才搬进来短短两个月，就出现了两次员工被困在电梯里的事故。”在天河区天寿路31号的江河大厦12楼工作的苏女士诉苦。最近一次发生在12月19日，公司两名同事从1楼搭电梯上来，结果电梯在12楼没停，卡在了两层楼之间并不停地晃动，后来在保安的协助下打开电梯门，将他们拉了出来。

　　记者从该大厦星瑞物业管理公司了解到，大厦的电梯已使用了十几年时间，物业公司每周都要维修一次，每年支付4台电梯的维修费用就将近5万元。12月20日，苏女士所在公司向大厦招租处就电梯问题进行咨询，得到的答复是要更换两台新电梯，目前资金已经到位，但是有部分业主不同意更换，所以问题一直未解决。“我们每次坐电梯都胆战心惊，非常希望换新电梯。”

　　矛盾焦点

　　楼龄

　　电梯寿命

　　更换一台

　　电梯费用

　　症结

　　70年

　　15~20年

　　30万元左右

　　就算有维修基金

　　也难支付多次更换

　　江河大厦4台电梯每年的维修费用将近5万元，但比起若要更换新电梯一台30万元左右的高额数目，5万元还是个小数字。富景花园物业管理中心的刘经理说，“没有维修基金，楼房又逐年老化，各个部件会相继出现问题，集资将更加困难。”而对于有维修基金的楼房，70年的楼龄相对的是15~20年寿命的电梯，也会凸显出问题的不可调和性。根据广州市2008年关于维修基金规定，购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证，首期住宅专项维修资金应按新标准交存，即高层（有电梯）每平方米建筑面积105元。以一栋15层，一梯四户，每户100平方米的居民楼为例，60户居民的总面积是6000平方米，单元楼总的维修基金是63万元，如果15年更换一次，那这笔维修基金只够更换2次，还是在不维修其他设施、不计通胀的情况下。另外，那些低楼层和使用电梯频率较低的用户，对于按面积分摊收集维修基金也提出质疑，因此经常会出现部分住户不同意使用维修基金的问题。

　　可行办法：

　　1用广告收益来埋单？

　　黄先生所住的小区楼有十多年的楼龄，黄先生介绍，由于物业为小产权房，并非商品房，所以在购房时并没有交付物业维修基金。虽然有这样的先天不足，但小区物管在处理公共开支时比较“均真”。黄先生说：“物管工作人员会将每月的电梯广告、橱窗广告收益以及促销活动进场费等列明公示，并且作为小区的公共项目开支使用。每次使用后也会告知住户，让每一分钱的流向都清晰具体。”

　　虽然广告收益并不能完全支付所有的费用，但黄先生认为这种取之于民用之于民的做法多少能够减轻居民的经济压力，也降低物管工作人员上门收费的压力，“仍有空缺的部分物管会先行支付，随后会累加为物业管理费的一部分由居民交付。”黄先生说。据了解，物管的做法得到小区内大部分住户的欢迎。

　　2“维修费用最终还是平摊给住户”

　　广东省电梯协会的相关负责人表示，小区没有成立物业维修基金是现时电梯等设备维修难的主要原因，此外很多住户会认为已经交付了物业管理费，因而不愿交付额外的维修款项。“虽然国家标准规定了物管费的构成包含有电梯维护费用的款项，但由于更换零件方面需要较多的资金，并非所有的物业管理公司可以承担这样大的费用，因而这笔费用最终还是要平摊给住户。”

　　此外，该负责人表示，一般电梯的使用寿命在15~20年之间，从广州城市建设发展的历程来看，预计未来几年广州会进入电梯更新的高峰期。由于电梯关乎公共安全及生活质量，物管方面应该提前做好应对电梯老化的准备，而住户也应该配合。”