小区电梯坏了却迟迟不能修，物业称修电梯的费用需要动用维修资金，而小区空置率太高，无法征得三分之二的业主同意，因此电梯还不能维修。这是发生在海淀区某高档小区的事情。在这种空置率较高的小区中，三分之二业户认同的基金动用标准又是否该有所变通呢？

　　电梯坏了半年没人修

　　“我们楼这电梯说是检修不合格，需要维修。通知都贴出来好几天了，但一直没见动工。这上来下去的，多不安全呀！”

　　海淀区某高档小区的业主吴女士告诉本报记者，通知贴出来快半个月了，因为维修电梯需要动用维修基金，所以物业一直在挨家挨户征求意见，必须得有一定比例的业主签字同意才能开始维修。但吴女士认为：“电梯不像是路边的栏杆，坏了最多大家绕着走，可电梯不能不坐呀。再说这小区好些人都周末才回来，平时没那么多住户，要没那么多人签字就不修了吗？”

　　作为业主，既然在购房时均缴纳过维修基金，那么就该拥有对这项经费的使用权利，不该因为小区入住率不足而丧失使用权。但《住宅专项维修资金管理办法》中明确规定，只有当住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议时，维修基金才能动用。

　　换言之，如果吴女士所住的小区5号楼有90名住户，那么必须得其中60人同意才能使用这笔经费。但吴女士认为：“这栋楼里到底有多少住户本来就不明确，一年回来两三次的算不算住户呢？他长年不在家怎么征求意见？”

　　此外，吴女士告诉记者，小区以前曾经大修过管道，因为涉及资金数目不小，所以当时也是需要征求住户同意才能动工。但物业前前后后忙活了一年也没见什么动静，一方面小区常住住户不多，很多住户家里长期没人，物业贴了纸条在门口，半年过去了也没见有人动。另一方面，这些不长居住的住户认为自己没有使用过小区的管道，凭什么用自己的钱维修？所以即便物业人员找到这些业主，他们也拒绝签字。后来吴女士只知道管道终于修了，但是不是有三分之二的业主签字就不得而知了。

　　上哪儿去找三分之二业主

　　的确，对于维修基金的使用方法，不少业主都觉得不太合理。一方面动用维修基金得经过三分之二以上业主同意，但很多小区，尤其是高档小区的长期入住业主恐怕不足五成，上哪儿去找三分之二的同意呢？另一方面，很多小区都没有成立业主委员会，没人召集业主开会，没人提动用维修基金的事儿，业主也不知道上哪儿去反映问题。

　　根据规定，物业维修基金的使用有严格程序，并不是想用就能用。物业公司如将维修基金用在保修期满的公共部位，必须由物业公司提出申请，业主委员会通过，并召开业主大会，或发放调查表，由业主投票（2/3以上）讨论通过后，由各区小区办到现场进行核实。最后由正规有资质的公司做出工程预算。

　　因此，三分之二以上业主是否同意，成为维修基金最终能否动用的关键。如果三分之二以上业主不同意，或并没有足够业主进行签字，维修基金就不能用。

　　对此，吴女士向记者表示：“我们交了那么多钱给物业，到用的时候竟然用不了，你说可气不可气？”吴女士在这个小区已经住了8年，印象中维修基金就曾使用过一次，这倒不是因为没有公共设施需要维修，只是小区入住率不高，物业很难争得多数业主同意，因此有些小事儿，物业能修就给修了。

　　但是这次的情况不同，修电梯可是笔不小的花费。吴女士居住的5号楼一共24层，只有两部电梯，现在需要检修的一部电梯虽然还在使用，但由于住户纷纷提出安全隐患，物业可能很快就会将其停运，这样全楼的人仅靠一部电梯很不方便。“我们小区又没有业委会，征求意见肯定是行不通，根本没那么多人住，就不能有个救急的办法吗？”吴女士感到困惑。

　　记者查阅《住宅专项维修资金管理办法》后发现，该办法规定：发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，且住宅专项维修资金未划转业主大会管理前，物业应持有关材料向所在地人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

　　主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　“空置率”不好算“三分之二”是否该调整

　　既然在紧急情况下，维修基金的使用可以不经过三分之二业主同意，那么吴女士所在的小区为什么不走这样的程序动用基金呢？本报记者几次致电物业客服，客服人员先是以不清楚具体程序为由拒绝了记者的询问，之后又以经理不在为由，拒绝了记者对物业领导的采访。只是简单地告诉记者：“一部电梯坏了还有另一部，这不是多么紧急的事情。再说小区没有那么多住户，征求不到业主同意物业也没有办法。”

　　由此可见，“空房率”严重影响了业主对维修基金的使用权限。所谓空置率是指开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。有媒体曾报道，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。虽然国家电网随后澄清并未发布此数据，但这个缺乏权威来源的调查结果依然引起了广泛的关注。

　　此后，央视财经频道也曾接连进行了“空置房”的调查报道，结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率高达40%。房子是不是卖出去了就等于不空置？中国的住宅到底有多少处于空置？

　　对于目前一些机构通过查水表、电表、夜晚亮灯的调查方式，业内专家认为这并不科学。有很多情况会影响此类调查结果的真实性。尽管在刚刚结束的全国人口普查中对房屋的信息登记详细，但国家统计局并没有将空置率考虑进去。国家统计局人口和就业统计司司长冯乃林在接受《中国经济周刊》采访时曾表示，目前业内对房屋空置的认识不一致，算法也就不一样。作为统计部门要对一个指标进行统计，首先要对这个指标进行清楚界定，如果界定不清，就没法统计。

　　相关部门对“空置率”统计方法的不重视，直接造成了物业在动用维修基金时的尴尬，也让百姓的切身利益受到了伤害。相信像吴女士所居住的小区在北京还有很多，房子虽然基本都卖了出去，但长期住户并不多，在入住率都难以超过三分之二的情况下，物业如何能找到三分之二的业主认同呢？在这种空置率较高的小区中，三分之二业户认同的基金动用标准又是否该有所变通呢？

　　名词解释

　　物业维修基金：依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。根据2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，其共用部分包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备则包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。