8月15日，记者从德州市房管局物业办获悉，德州市运河经济开发区的时代花园小区物业已经正式申请住宅专项维修资金15万元，用于一栋临街居民楼电梯的更换。因德州市大多数高层小区电梯使用年限尚在5年以内，还未达到使用年限，所以住宅专项资金用于此在德州市尚属首例。

　　然而，按照国家规定，电梯使用年限在15-20年之间，以 此为 准，2026年至2031年期间，将会是德州市电梯更换集中期。届时，在住宅专项维修资金不足的情况下，高昂的电梯更换费用或将成为问题集中所在。

　　电梯老旧停用，每户业主花5000元更换

　　2015年8月份时，德城区解放南大道医药大楼宿舍的3部电梯停运，居民每天需要爬楼梯回家，尤其是十楼以上的住户，实在苦不堪言，一时间引发诸多不满。

　　为什么电梯坏了没人修呢?记者调查了解到，该小区目前处于无物业管理状态。居民高先生告诉记者，小区之前由物业公司管理，后被“业委会”成员赶走，并由其成立了新的物业公司，收取物业费。但刚收取完物业费不到半个月就集体辞职了，电梯停运时小区正处于无人管理的状态。

　　据由张贴在3号楼楼道门口的通知显示：“经检测，三台电梯已严重超期服役运行，危险性非常高，故修复已无价值。目前正在与电梯厂家联系，待业主同意后，由业主筹款，更换新电梯。”

　　更换一部电梯需要多少钱?记者算了一笔账，若一栋楼更换两台20万元的电梯，按一栋楼80户计算的话，平均每户5000元。

　　在收取这部分费用时，遇到了很多问题，比如二楼居民程女士表示自己并不愿出钱，因为自己完全可以不乘坐电梯。在高楼层居住的祁先生认为，电梯急需更换，但5000多元的价格有些偏高，对此他持观望态度，看其他住户怎么处理。

　　最终经过多方协调，还是由居民集体每户分摊了5000余元费用更换了所有电梯。

　　电梯日常维护费用应从物业费而来

　　同样是更换服役超期电梯，时代花园小区因有住宅专项维修资金，所以在只更换一台、资金足够的情况下，业主无需再支付费用。医药大楼宿舍因过于老旧，居民多为公司职工，购房之时并未设立专项维修资金，而电梯又是居民日常外出必需，所以不得不“自掏腰包”重新更换。

　　物业管理办法中规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。

　　另外，居民交纳物业费后，可享受到的物业服务包括：综合管理服务，房屋管理与维修养护服务，共用设备设施运行、维修、保养服务，协助公共秩序维护服务，保洁服务，绿化养护服务。

　　所以业主日常交纳的物业管理费中包含了有电梯运行维修保养的费用，而老旧电梯更换则有权利申请动用住宅专项维修资金。

　　8月15日，记者从南源丽都物业办公室了解到，目前该小区16栋高层住宅的56个单元电梯日常维护是由物业承担负责，费用则是从物业费中出。

　　住宅专项维修资金不足以更换电梯

　　电梯日常维护费用的问题解决了，那么老旧电梯更换的高额费用呢?尽管从国家相关规定中明文指出由住宅专项维修资金承担，事实却并不能如人所愿。

　　德州市房管局物业办工作人员告诉记者，在电梯多年使用过程中，小区内用到专项维修资金的地方很多，等到15年后电梯服役期满，需要大范围更换时，几乎每个小区的专项资金都不足以支付这部分高额费用。届时，这一大额空缺如何来补必将成为一个很大的问题。此时，一直备受业主关注的小区公共收益成了讨论的重点。按照山东省物业管理办法，电梯广告属于小区公共收益来源之一，随着近几年德州电梯广告业的日益成熟和发展，这部分收入是否可以成立一个专项资金，用于住宅电梯更换费用呢?

　　记者了解到，目前德州市场上有两家大型电梯广告传媒公司，几乎占据了德州的大部分市场份额。其中一家承包了德州56个多层小区的电梯广告业务。其业务人员告诉记者，一般情况下，电梯轿厢内一块广告牌每月价格为100元，若是整年承包价格在600元左右。

　　以德城区某小区为例，记者大体算了电梯轿厢内的广告收入。该小区共有22部电梯，150个媒体广告位，目前有22个空余位置。按照包年的市场最低价计算，全年该小区电梯广告收入为76800元。目前该小区建成三年，按照电梯15年使用年限计算，若这部分费用累计下来，12年后可有98万元，按照每部电梯20万元的市场价计算，可更换5部电梯。尽管距离22部电梯的费用尚有一定差距，但也可以起到一定作用。

　　电梯更换可否用电梯广告收益?

　　对于解决电梯“养老费用”出处的问题，德州市房管局物业办工作人员表示，关于十几年后德州多层住宅电梯集中更换期费用的问题其实早就有所关注，但一直未能出台相关管理办法。若电梯广告收益集中用于老旧电梯更换能够形成一项规定，不失为一条途径。

　　记者了解到，目前德州小区的广告公共收益管理权可分为两种情况，一种是归物业管理，另一种是归业委会管理。后者的分配较为透明，大部分用于小区日常的维护。

　　归物业管理的小区给出的答案几乎一致。“物业是微利行业，小区公共收益部分已经按照规定用于小区各项日常维护，道路、绿化、化粪池清理、房屋修整等。”德城区某小区物业经理介绍，“目前德州每个小区的物业费收取率都不能达到100%，物业公司在运营过程中已经困难重重。”

　　对于此说法，市房管局物业办工作人员也给予了证实。但是小区电梯广告收益部分用于何处是要求予以公示的，目前大部分小区无法做到。

　　“若是有关部门可以推动电梯广告收益用于服役期满电梯更换成文，或许可以避免十余年后电梯更换潮来袭时的费用问题。”工作人员说。