买房时明明交了住房维修基金，眼下顶层漏水，想要维修，却很难使用。家住白云绿水小区一些业主们遭遇到一件烦心事。那么，什么是住房维修基金?缴纳的标准是多少?什么情况下可以使用?如何使用?对此，记者进行了调查采访。
住宅维修基金是房子的“养老钱”
住宅维修基金是购房者一次性缴纳的，用于日后对小区公共部位和设施设备进行维护的储备资金，通常被人们称为房屋的“养老钱”、“看病钱”。
根据2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财务部令第165号)(下简称《办法》)，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
房屋结构不同，缴纳标准不同
在荆州，住宅维修基金的缴纳标准是多少呢?市房管局工作人员告诉记者，根据《办法》和《荆州市人民政府关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关规定，结合荆州实际，交存专项维修资金标准以2009年6月1日为界限。
2009年6月1日起，签订商品住宅买卖合同的业主，其交存住宅专项维修资金每平方米建筑面积的数额为住宅建筑安装工程每平方米建筑面积造价的5%。根据荆州市建筑工程造价情况测算，住宅专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准为：砖混结构住宅49元/㎡;无电梯框架住宅55元/㎡;有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/㎡;有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/㎡。
2009年6月1日前签订住宅买卖合同的业主，其交存住宅专项维修资金的数额仍按原标准(即购房款的2%的比例)执行。
住宅维修基金专款专用，不得挪用
房屋出现了哪些问题，可以申请使用住宅维修基金呢?市房管局工作人员告诉记者，住宅维修基金只能专款专用，并不是所有的情况都可以使用。只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
使用需经2/3以上业主签名同意
按照相关规定，房屋出现了问题，需要使用住宅维修基金时，如何申请呢?市房管局工作人员说，“首先，应由申请单位按栋制定维修和更新改造方案，向市房管局提出使用建议，申请单位可以是物业服务企业、业主委员会或出售公有住房的售房单位。”
使用建议包括：(1)住宅物业的建成时间及保修期证明;(2)建筑面积、户数、涉及业主;(3)维修和更新改造内容、组织方式(申请单位应当聘请专业监理、鉴定单位对工程实施质量监理和鉴定);(4)施工队伍的选择方式(申请单位应当采取公开招标或邀请招标方式选择专业施工企业);(5)工程预算、工程保修期等。
申请单位向维修资金列支范围内相关业主征求书面意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主讨论签字通过使用建议后，将使用建议和表决结果在小区明显位置进行公示，公示时间为7天。
申请单位备齐《住宅专项维修资金使用申请表》;住宅专项维修资金使用建议;业主征询意见书;住宅专项维修资金使用建议及业主征询意见书公示图片;申请单位依法与施工单位签订施工合同及施工单位营业执照、资质证复印件;《住宅专项维修资金分栋明细表》等6项资料后，由市房管局进行备案，出售的公有住房使用住宅专项维维修资金时，在办理备案后还须报市财政局审批。然后再组织施工、竣工验收、决算拨款。
荆州目前尚无商品房使用维修基金
据市房管局工作人员介绍，目前，荆州尚无商品房小区使用住宅维修基金，成功使用维修基金的全部为房改房。这是为何呢?难道是商品房还很“健康”，还没有到需要“看病”的时候?
据记者了解，荆州不乏一些商品房“身体抱恙”需要使用维修基金，但是却在申请的路上屡屡失败，原因就在于商品房的维修基金尚未交齐，必须要交齐了才能申请使用。“房改房的维修基金是在交的房款里按比例提取的，而商品房小区，有的业主交了，有的业主则没有交，但是要使用时，都是整栋来使用，所以，必须要交齐了才能申请使用。”市房管局工作人员告诉记者，目前，对商品房的住宅维修基金正在进行清理和追缴。
“死循环”破解之路在何方?
房子出现了问题，需要维修，向房管部门申请，却因维修基金未交齐而无法申请，追缴维修基金时，却又遭遇找不到人或拒绝交纳的情况。许多需要使用维修基金的小区陷入了这一“死循环”，那么，有没有其他方法来破解这一难题呢?“2012年，我们小区很多楼栋的单元门锈蚀腐坏了，有的业主家中因此还遭遇了小偷，跟物业协商，物业不修，给我们的日常生活安全带来了极大隐患。”家住江津西路某小区的张女士说，买房时，自己交过数千元的住宅维修基金，但整个小区总共有多少维修基金，多数居民都不知道。大家听说维修基金可以用，但用起来会很麻烦，为了尽快解决安全问题，她自己当起了楼栋长，找每户家庭收了500元，大家一起凑钱新装了一扇单元门。而同小区的其他楼栋就没那么顺利，因为有的房子住的出租户，有的卖出去后一直无人居住，要大家一起凑齐装门的钱，实在是难。
而在北京西路的白云绿水小区，因为部分业主尚未交齐维修基金，无法申请使用维修基金，屋顶漏水的问题让楼顶的住户苦不堪言，让不少交纳了维修基金的业主大呼不公平。那么，就只能一直这样耗下去吗?房管局工作人员说，小区成立了业主委员会，可以由业主委员会出面让未交维修基金的业主交齐后，再申请使用。
业内人士也建议，在维修基金的具体操作程序上，应进一步严格约定维修基金的缴纳程序。如在办理房产证、房产交易等环节做程序上的约定，“不缴纳本体维修资金无法办理房产证”、“不缴纳本体维修资金无法进行二手房交易”等，保证资金账户有款可用。同时简化使用环节手续，缩短审批流程，保证维修基金的高效使用。
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