本版主持：杨志敏
面对电梯安全危险，“敏感小区”上周聚焦的罗湖区友谊大厦，物业干着急，自住业主有心无力，业主自治需“补课”；本周走进的福田区香景大厦，业委会牵头召开大会决定调涨物业费，积极承担应尽责任。但在前进一步的同时，由于包干制成本不清，物业所贴账目前后不一，让本来共担责任的业主之间出现裂痕。
收回车库产权
物业费降价25%
相比友谊大厦自住业主干着急没办法，物业公司也因首负责任焦头烂额，香景大厦的业主们“幸运”得多：小区拥有自治“传统”，业委会目前已是第三届，业主们对电梯安全的担心，通过业委会“传导”，业主大会迅速召开。
更让众多小区羡慕的是：经过首届业委会争取，香景大厦车库产权被政府规土部门明确划归业主。现任业委会主任靳继忠说，收回车库产权后，当时业委会测算停车费每年约36万元，但始终没有设立业委会账户归集这笔钱，也没有直接向业主发“红包”，而是选择了降低物业费。
2004年，香景大厦通过公开招标改聘盛孚物业，业主大会决定实行包干制，将物业费从原来的每平方米3.2元降至2.4元，相应每年的停车费收入全部补贴给物业。
电梯待修，业委会领头担责
友谊大厦30多岁的电梯亟待改造，20%的自住业主心急如焚，但80%已经成为“房东”的业主很多“无所谓”，目前凑的钱连大修费用都不够。
香景大厦1996年入伙，电梯至今已过18岁，同样面临大修问题。
“2012年上任以来，我们收到的业主投诉，第一是电梯！第二是电梯！第三还是电梯！”业委会主任靳继忠说，电梯滑梯等各种问题不断，甚至有次业主被困其中长达半小时。2014年7月业主大会召开，为的正是解决消防和电梯维修问题。
小区出租户占比约30%，业委会组织催票，逐一给外住的业主打电话，最终94%的全体业主（票权占95%）参会。
大会表决票让业主进行“二选一”：物业费上调到2.8元还是2.9元，两者都能换取物业出资“大约20万元”改造消防，区别是物业改造电梯每年“拿出6万元”还是“拿出2万元”。
表决结果，57%的业主（占59%票权数）同意物业费涨至2.9元。
成本不清，业主投诉“受骗”
业主大会表决通过物业费上调决议，体现的是业主们自觉承担电梯维修责任。但大会之后，物业公司贴出了与会前截然不同的收支预算，引起部分业主激烈反弹，认为“上当受骗”。
“投票时说涨价后多交的钱要买电梯，投票后却说涨了价每年还要亏损，早知道这样，业主会抢着投票同意涨价吗？”反对方业主随即向社区工作站提交《申请撤销作废投票》，所附证据显示物业公司去年6月大会前贴的收支表，以物业费2.4元标准计算，年利润为“12.9656万元”；但8月大会后贴的收支表，以2.9元标准计算，每年扣除1/3消防改造费用7.99万元，再扣除电梯改造费用6万元，年利润“亏损”3.9万元。
反对方业主代表陈艳直接按这两份收支表算账：即使按照会前那份2.4元标准的收支表来算，每年利润12.9656万元，如果扣除7.99万元消防和6万元电梯费用，亏损也只约1万元，“为什么涨到2.9元，亏损反而成了3.9万元？”
陈艳还质疑，业主大会表决票上消防改造“约20万元”，可会后物业贴的“预算”7.99万摊3年总额就是23.97万元，“大会刚开完，预算突然多出近4万元，为什么？”
只有概算，业委会“两头受气”
“物业公司此前承诺按通力（注：进口电梯品牌）或同等标准改造电梯，但现在又说很难做到”，业委会主任靳继忠说，由于没有提前明确改造标准，“业主往高要求、物业往低压标准”，方案迟迟难定，让业委会“两头受气”：“现在投（电梯改造）支持票的说我们太慢，投反对票的说我们骗人。”
面对质疑，在街道办和社区工作站的见证下，靳继忠先后与反对方业主代表3次对话，但依然难以达成一致。
靳继忠认为问题主要在三点：第一，2004年包干制实施至今，物业账目始终不清，业委会同意其涨价建议，主要是从小区收支增量做概算；第二，开发商拖欠小区310多万“房屋养老金”，物业所收日常专项维修资金也所剩无几，“如果有那310多万，小区肯定很和谐”；第三，去年6月消防部门检查发现系统瘫痪，勒令限时整改，物业提出垫资维修就要业主大会调费，“业委会讨论认为要开大会，干脆把电梯改造的事一并解决。”
陈艳拿出小区物业服务合同，认为合同授权业委会进行审计，业委会理应掌握小区收支详情，不应只做概算，“而且2004年物业进门先拿57万改造小区环境，停车费才给了物业；2010年合同又约定物业拿出15.71万元做工程改造；现在的停车费收入比2004年至少多50%，怎么反而要通过涨物业费补贴物管公司呢？首先该有个透明、清晰的审计报告吧。”
包干制误将“代业主使用”的钱当成了“企业收入”，最终出现了运作不透明、信息不对称、相互不信任的问题，解决之道，就在于推行物业服务的本质与核心——酬金制。
——深圳市物业管理行业协会会长曹阳
业主自治是个技术活。小区纠纷的实质是经济纠纷，有必要抓住财务审计这个“牛鼻子”，调费之前先透明审计能有效达成共识，最终实现业主核心利益——房屋和设施的保值增值。
——深圳业主论坛召集人、南天一花园业委会主任范国振
小区修电梯缺钱，依法可以征集专项维修资金。物业费调整是长期行为，专项维修资金是专款专用。用前者代替后者方式不妥，将来物业收回垫资后是否能够按理回调物业费？
——景洲大厦业主大会执行秘书邹家健
（注：景洲大厦与香景大厦规模相近，都经政府裁定收回车库产权，都是包干制，但景洲大厦停车费等公共收益存入业委会账户，迄今已累积400多万元，作为更换电梯等备用资金。）
数字
同项“公共水电费”数据不一
第1份收支表：
21万元/年；
第2份收支表
24500元/月；
第3份“预算”
128250元（2014年）
——出自香景大厦物业管理处所贴3份收支表
