第三章中国电梯维保市场电梯使用单位
本章介绍电梯维保市场的重要参与者——电梯使用单位，分为两部分，一部分是电梯使用单位概况，从电梯使用单位定义、物业公司现状、物业管理在电梯管理中的重要性三个方面展开;另一部分是围绕电梯的三组关系——业主与物业公司、物业公司与电梯维保企业、物业公司与电梯制造企业，它们之间的彼此制约、矛盾对电梯维保市场的影响。
3.1电梯使用单位概况
3.1.1电梯使用单位定义
电梯使用单位，是指具有电梯管理权利和管理义务的单位或个人，其既可以是电梯产权所有者，也可以是受电梯产权所有者授权或委托具有电梯管理权利和管理义务者。目前，电梯的产权随着业主购房，已经由开发商转移到购房的每位业主，据此我们将受业主委托的物业公司确定为电梯的使用单位。
3.1.2物业公司现状
物业成本不断上涨。物业公司的成本主要包括：一、人力资源成本：包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。二、公共部分运行费：物业共用部位(小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等)、共用设施设备(护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等)的日常运行、维护费用。三、清洁卫生费：包括保洁人员工资、清洁用品费用、垃圾清运费用等。四、秩序维护费，俗称保安费。安保人员工资、服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。五、绿化养护费：包括购买苗木的成本，日常护理用药费用，冬季防寒费用等。随着近年来全国各地最低工资标准不断上调，物业公司人员的工资也在增长，再加上水电费价格的不断提高和维修设施设备相关材料的上涨，物业公司成本不断上涨。
物业费收缴难。物业费收缴难出现的原因在于，一是业主没有树立物业公司有偿服务的理念;二是开发商遗留的工程质量缺陷、延期交房、维修整改不及时、公共配套设施不完善、违规改变规划等问题也成为业主拒交物业费的主要原因;三是有的物业公司本身确实存在服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等问题。当业主对物业服务不满意、对物业公司产生意见时，就会拒交物业服务费。物业费收缴难问题在全国普遍存在，是目前大多数物业公司面临的窘境。几年前就曾出现过物业经理身背“依约交费，欠费者是对消费者利益的侵害;依约交费，提高服务”牌子，讨要物业费的情况。
3.1.3物业管理在电梯管理中的重要性
物业公司通过设置安全乘梯警示牌，积极做好安全使用电梯知识宣传，倡导业主们文明乘梯来加强电梯日常管理，可有效延长电梯使用寿命，减少电梯使用不当引发的事故问题。如业主在日常乘梯时，不要乱按电梯楼层按钮，减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间并起到节能作用;在业主进行房屋装修时，提醒业主及施工人员文明用梯，禁止碰撞电梯损坏轿厢门，并防止沙石进入电梯滑道引发故障。
物业公司制定可行的突发事件应急预案并配备物业电梯维修员，当电梯出现困人事故时，能够有效减少电梯事故伤亡。如电梯值班机房人员接到电梯困人通知后，迅速上报电梯管理人员，并通过对讲机或喊话与被困人员取得联系，及时安抚被困人员，使其保持冷静、等待救援，防止被困人员出现不正确的自救行为。
3.2围绕电梯的三组关系
3.2.1业主与物业公司
业主有权选聘和解聘物业公司。物业管理区域内全体业主组成业主大会，通过召开业主大会会议的形式，选聘和解聘物业公司。业主在物业所在地政府的指导下选举产生业主委员会。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行合同。
物业公司服务质量的好坏直接影响到业主的生活品质。物业公司专业、周到的服务可以为业主提供安全、舒适的生活及工作环境。反之，物业公司管理不到位，将给业主居住、出行带来极大的不便。如电梯经常出现故障，业主就不得不爬楼梯。
业主与物业公司因电梯产生的矛盾。电梯使用费是否已经包含在物业费里，一层住户或者说低层住户是否应该缴纳电梯费等等，总之电梯使用费收取是否合理往往双方各执一词。电梯总是出故障，维保人员维修完成后依旧不断的出现问题，是因为物业公司对电梯维保企业监督不到位，或者是因为物业公司没有聘请有资质的电梯维保企业，还是部分业主日常生活中没有文明用梯，无论是哪种问题业主都认为这与物业公司脱不了关系。
业主与物业公司对电梯维保市场的影响。业主是电梯的直接体验者，电梯维保企业日常维保情况关系到电梯的故障率，影响他们的出行便利和人身安全，所以业主也会对电梯日常维保进行监督。这就要求物业公司重视电梯维保工作，加强对其聘请的电梯维保企业的监督，防止其在维保过程中偷工减料、草草了事;并且在今后聘请电梯维保企业时，不再认为只要电梯能够运行就好，无需保证电梯的安全性能和运行质量，仅在发生故障后找人修理;而会选择更有资质、服务更到位的维保企业。物业公司对电梯维保企业的选择倾向，将有助于规范目前的电梯维保市场。
3.2.2物业公司与电梯维保企业
物业公司有权选择电梯维保企业。按照《电梯使用管理与维护保养规则 》的规定，物业公司有权委托具有资质的电梯维保企业从事电梯的日常维保工作。若物业公司对电梯的日常使用管理不善，如电梯门被人为损坏致变形，电梯超载运货，致使电梯轨道变形，这些都会导致电梯故障，增加电梯维保企业维修的次数以及更换零部件的频率，从而增加了维保企业的成本。
物业公司选择的日常维保方式有三种：一是大包，电梯维保企业既提供维保人员和维保技术，又免费提供大多数电梯零部件(电梯的曳引机、控制柜、主板、曳引钢丝绳、轿厢装饰除外;自动扶梯和自动人行道的扶手带、电机、控制柜主板除外)，大包一般价格较高。二是半包，电梯维保企业既提供维保人员和维保技术，又免费提供部分电梯零部件。物业公司与电梯维保企业一起协商多少价格以内的电梯零部件将由电梯维保企业免费提供。三是清包，电梯维保企业只提供维保人员和维保技术，不承担更换电梯零部件的费用，清包一般价格比较低。
维保企业电梯维保质量好坏关系到业主对物业公司的满意度。电梯出现故障，原因多在于电梯维保企业维保不到位所造成的，然而业主并不直接追究电梯维保企业的责任，而是表达对物业公司的不满。这是因为维保企业是物业公司所聘请的，是物业公司没有做好对电梯日常维保的监管或者是没有聘请有资质的维保企业，所以业主认为电梯故障责任在物业公司。业主表达对物业公司不满的直接方式就是拒绝缴纳物业费，更严重时甚至炒掉物业公司。
物业公司与维保企业对电梯维保市场的影响。尽管物业公司是受业主委托才有权利聘用电梯维保企业，选择维保企业时一定要考虑业主利益，但是更会从自身经营角度出发考虑聘用电梯维保企业的费用问题。所以物业公司一方面希望电梯不出事故，另一方面却在压低费用聘用维保企业。物业公司低价招标的结果就是报价低的维保企业中标，然而维保企业低价收取的电梯维保费用不足以应对企业支出，就只好雇佣缺乏经验的电梯维保人员，或在电梯维保中偷工减料、减少维保次数等。维保企业的这些做法，无疑降低了电梯维保质量，更容易发生电梯故障。只有物业公司不再只考虑维保价格、低价招标，才会有助于改善目前电梯维保市场维保企业低价中标的局面。
3.2.3物业公司与电梯制造企业
物业公司与电梯制造企业之间相互影响。物业公司管理不到位或者聘请的维保企业维保不到位导致电梯故障，将影响电梯制造企业的品牌声誉。电梯本身质量存在问题，即使后期物业公司的管理到位，也会出现故障。通常当电梯使用出现故障，而维保企业未能顺利解决问题时，物业公司会寻求电梯制造企业的帮助。但有时也会出现两者相互推卸责任的状况，物业公司认为电梯管理与维保已经尽力，电梯故障是电梯本身质量有问题;而电梯制造企业认为电梯出厂前经过质量检测，所以质量没有太大问题，出事是因为物业公司平日管理不到位，或者是因为物业公司出于公司经营成本考虑，选择价低质次的维保公司进行电梯的后期保养。
质保期对物业公司与电梯制造企业的影响。质保期内的电梯维保由电梯制造企业下属的维保企业或者委托的第三方维保企业负责。此时，电梯制造企业对电梯的运行安全质量负责，物业公司不需要支付电梯维保费用。质保期后的电梯维保，物业公司受电梯产权所有者委托聘请维保企业，电梯制造企业下属的维保企业也可以参与招标。因此质保期后的电梯维保将有两种可能，一是继续由电梯制造企业下属的维保企业负责;二是由物业公司聘请的其他有资质的维保企业负责。质保期后，物业公司聘请的电梯维保企业负责电梯的运行安全质量，物业公司需要支付相应的电梯维保费用。但是，无论是质保期内的电梯还是质保期后的电梯，电梯制造企业都将对电梯的质量安全终身负责。
第四章中国电梯维保市场电梯制造企业
本章介绍电梯维保市场的重要参与者——电梯制造企业。第一节重点分析了康力、博林特、江南嘉捷三家上市电梯制造企业对安装维保的重视程度。第二节在制造企业现状中介绍了制造企业采用的维保模式、维保转换率、不做电梯维保的原因、维保品牌宣传情况和新梯的销售安装情况等。第三节介绍了制造企业选择第三方维保企业时关注哪些因素、对维保企业服务的看重因素、了解维保企业的途径、选择维保企业的方式。第四节介绍了制造企业采购电梯零部件时对零部件厂商的关注因素、了解零部件厂商的途径和采购电梯标准零部件的方式。
