小区的电梯总是出毛病，该谁出钱维修?房子总是漏水，外墙总是脱落，如何是好……其实，每位市民买房时都交纳了一笔首期物业专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，但并不是每一个人都充分了解这一资金并行使自身权利。

　　再过不久，这笔物业专项维修资金如何管理和使用，可望更加规范。记者昨日获悉，市政府法制办将于10月30日上午对《长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》举行立法听证会，从现在开始向社会征集立法意见和建议。熟悉物业专项维修资金管理方面的法律、法规、政策和实际情况，并有较好语言表达能力的市民，可在9月18日至10月12日(公休日休息)通过电话(0731-84662185)、网络(报名邮箱为wywxzj@163.com)或到市物业维修资金管理中心(马王堆中路248号长沙市房产交易大楼1305办公室)报名。

　　怎么交纳

　　购房者办理房屋预告登记时交纳

　　按照之前的相关政策，物业专项维修资金是购房者入住之前交纳。但在实质操作上，购房者一般在交纳房款的时候就一并交了。

　　根据征求意见稿规定，购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预告登记时将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。“如果是入住时才交，那收取的难度就大了。因此，《办法》选择了操作性更强的一个。”市政府法制办相关人士表示。

　　按造价的5%至8%分类确定标准

　　那么，维修资金要交多少钱呢?

　　征求意见稿明确，业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准，由市住房和城乡建设行政主管部门根据市建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定后向社会公布，并适时调整。

　　怎么管理

　　自行管理资金须“双2/3”同意

　　征求意见稿明确，小区业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金，由市物业专项维修资金管理机构代管。管理机构应在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。

　　业主大会成立后，经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，继续由管理机构代管。

　　根据规定，业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主(俗称“双2/3”)表决同意。

　　除购买国债外不得挪作他用

　　以前，曾发生过物业专项维修资金被挪用的情况。怎么保障维修资金安全?征求意见稿对此做了明确规定。

　　征求意见稿规定，在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，除可以按国家规定购买国债外，不得挪作他用。利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。同时，下列收益应当转入物业专项维修资金滚存使用：物业专项维修资金的存储利息;利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外;物业共用设施设备报废后回收的残值。

　　怎么使用

　　“一次性表决”破解维修资金使用难

　　事例

　　前不久，芙蓉区某小区的移动门坏了，但已过保修期。但要动用维修资金，就需征得近600业主中的2/3签字同意。“我们这里找人签名实在是太麻烦了。”最后，物业方为避免麻烦，干脆选择自筹资金更换了这张门。

　　解读 根据规定，要动用维修资金，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。正是这个“双2/3”，成为了一道难过的“关卡”：也许顶楼业主想申请维修资金补漏，楼下的业主却并不乐意;电梯坏了，高层业主坚持要换，低层业主不见得这么积极……尤其是一些大修项目、紧急项目，难以在短时间内得到处理，给不少业主造成很大的生活困扰。

　　根据征求意见稿，只要是全体业主受益、费用在1万元以下，就不用业主每次都来表决，采取“一次性表决”就行了。

　　市政府法制办相关负责人介绍，为了解决“双2/3”签名难问题，征求意见稿规定了“一次性表决模式”——对同一物业管理区域内全体业主受益或者单项物业维修和更新、改造项目费用在1万元以下的物业维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金，只要是属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。但“一次性表决时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

　　四种危及安全情形的维修可直接列支

　　事例

　　胡女士家住雨花区某小区，其所住楼栋的电梯总是出现故障，好几次有人被困在电梯内。“其中几次还是老人和小孩，几乎出了大事。”胡女士告诉记者，“我们多次去找物业，他们总是说动用物业专项维修资金需要各种手续，还得报批。最后，拖来拖去就没有下文了。”

　　解读 长沙市物业维修资金管理中心相关负责人说，一些紧急情况如电梯故障，消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍等，处理不及时有可能危及住户的安全。对此，征求意见稿规定，只要出现“应急维修情形”，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支。这些情况包括：电梯故障危及人身安全的;消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的以及其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

　　征求意见稿同时规定，由管理机构代管物业专项维修资金的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当报物业所在地区建设(房产)主管部门确认后，向管理机构书面申请预先拨付部分物业专项维修资金，管理机构应当在两个工作日内划转资金。物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当组织抢修。工程竣工后，经物业所在地区建设(房产)主管部门确认，物业服务企业、业主委员会或者相关业主持维修发票等材料到管理机构办理余款拨付手续。

　　市政府法制办相关负责人介绍，如果有以上这些紧急情况，但物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，区建设(房产)主管部门可以组织代修。工程竣工后，区建设(房产)主管部门持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。