房地产 | 2019年上半年中国房地产市场总结与展望

2019-07-11   来源: 斯迈普电梯

导读:2019年上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。土地市场成交量缩价涨,市场较去年下半年明显回暖。随着“因城施政,一城一策”的贯彻落实,房地产销售热度有所减退,销售面积、金额累计增速双双回调。本文从土地、行业和政策三个方面总结与展望上半年的中国房地产市场。


土地篇

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总结

1. 土地成交规模下滑,二三线地价明显上涨

(1)成交体量不及去年同期,三四线收缩尤甚;

(2)一、二线城市在上半年加大了土地供应力度,土地成交量和成交金额同比均是上升趋势;

(3)三四线城市在市场下行的影响下成交量不敌去年同期,同比下滑了19%;

(4) 优质地块集中供应,带动地价一路走高。


2. 多数中西部二线成交量收缩,长三角地市热度仍然较高

(1)郑州、昆明、成都、武汉等供地大户成交量均在1300万平方米以上,其中榜首郑州同比下滑幅度接近两成;

(2)东部热点城市如宁波、杭州、合肥等城市供地力度明显加大,成交体量均超过了去年同期水平;

(3)三四线城市中,仅常州、温州和南通入榜,排名相对靠后。


展望

       地市调控仍将以稳为纲,一二线城市继续加大租赁用地供应。5月份住建部联合多个中央部委接连发声要加强公租房供给,预计人口流入量较大的城市如杭州、南京、合肥等城市下半年租赁用地的供应力度将会有明显的提升。


行业篇

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总结

1. 开发投资额增速保持高增长,前5月增速微降但仍有11.2%

       2019上半年,房企的开发投资热情持续高涨。1-5月,全国房地产开发投资额为46075亿元,连续5个月保持两位数高增长。高增速增长主要源于两个方面因素:一方面为了加速回款,房企普遍加快了工期,新开工面积稳步增长;另一方面热门城市土拍持续火热,房企拿地热情也较为高涨。


2. 新开工波动上行,增速冲高回落,土地购置面积小幅回升低位稳定

      2019年上半年,月度新开工面积波动上行,至5月已达21232万平方米,环比上涨7.1%,创近半年新高。当前新开工量处于高位,主要源于房企手头资金相对宽裕,加之部分政府也将开工进度作为企业发放回款的重要指标之一,因而多数企业都在加紧工期。


展望

1. 新开工面积将保持高位,但增速或将小幅回落

2. 土地购置增速将低位回升,核心一二线城市仍是争夺焦点

3. 开发投资额总体维持相对高位,房企融资收紧或影响增速降至10%以内



政策篇

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总结

1. 中央重申“房住不炒、因城施策”主基调未变,稳地价稳房价稳预期

2. 住建部连续两月预警提示,决策层调控房地产决心已定,房价仍是不能碰的红线

3. 货币政策中性偏积极,央行降准释放资金1.08万亿,房贷利率连续6月逐级回落

4. 2019年棚改计划开工量腰斩,贵州、黑龙江降幅超8成,部分省市货币安置淡出


展望

1. 调控政策以“稳”为要,贵阳、济南等房价涨幅较大城市或将加码

2. 居民信贷或将适度收紧,房企融资将明显收紧,但房贷利率仍将缓步下行




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